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2013新西兰房屋平均造价及平均面积

作者:山水 来源:宜居城市研究室 日期:2013-05-22 17:51:38 人气: 标签:新西兰房价

  据新西兰房产网介绍:新西兰新屋的面积和造价节节攀升,一位经济适用房的社会呼吁者称,新屋市场完全将低收入者甚至中产者排斥在外。从新西兰统计局统计的新屋营建许可信息中可以看出,奥克兰是这种趋势的领导者。

  如何建造百姓付得起的新房,目前已经成为一个政治话题。自从反对党工党出台了10年10万套经适房的地产新政后,国家党政府也不敢怠慢,此前提高了Hobsonville Point新小区中经适房的比例。

  预期在下次大选之前,关于房价和成本控制等话题,还会在适当的时机内继续发酵。根据新西兰统计局最新的数据,截止去年11月底的年度中,全国新屋平均造价(不含土地费用)接近30万元。而如果考虑土地成本,新房明显不在中低收入者追求的范围内,尤其是奥克兰地区。

  奥克兰新屋营建的规模占到全国总量的27%(截止去年11月底的年度中),但奥克兰的建造速度仍然落后于人口增长。奥克兰的建造成本也高于全国平均,在截止去年11月底的年度中,奥克兰新房的平均建造成本约32万元。不计算奥克兰,11月年度中全国新房营建许可的平均价值为$287,664。

  数据还显示,全国范围内单位平米的造价也在提高,这被认为是买家越来越高端的一个证据。

  过去五年中新西兰新屋平均面积如下:

  年份全国平均(平方米) 奥克兰平均(平方米)

  2007 196.8 224

  2008 195.9 206

  2009 195 188

  2010 199.4 215

  2011 191.5 未公布

  2012 197.3 未公布

  奥克兰2011、2012年的数据未公布,不过据信接近2007年的高峰水平。在1975年和1992年时,新西兰平均房屋面积分别是107平方米和151平方米。六七十年代的新西兰,在国际上属于较为富裕的国家,但是看看当年留下来的房子,不但面积一般都较小,而且往往天花板也低,甚至窗子也小,其实这里有些历史原因。

  据惠灵顿Motu研究所的Andrew Coleman说,在70年代的确是从政策上支持造小型房屋的。1973到1975年间,房地产曾出现一轮上涨,希望造新房的人忽然增多了。当时的工党政府为有效平衡建筑人力和材料的平衡,采取了一个办法,使得任何人如想造140平米以上面积的新房,都需要等待18个月的批准。

  同时,政府发放优惠的贷款(但发放数量有限制)给家庭及低收入工人,并使得借贷方面的规定,偏向于造新房,而不是买二手房,其结果是,出现大量手里拿着有限资金、急于造新房的人——所以不可避免,那时候造出来的房子都小一号。

  到了80年代后,当年的规定失效了,等到了90年代,银行贷款利息终于比之前一二十年都要低,新西兰人终于开始扩充房子的面积了。以往,新西兰人的新房以3房为主,以2006年为例,当年的新屋许可中,46.3%为3房,21.8%为四卧房,19.8%的为2卧房。而现在,主流的房型为4卧房带至少2个卫生间和2个厅,walk-in showers和室外的entertainment areas都是非常普遍的选项。

  本地建筑公司Generation Homes首席执行官Kevin Atkinson说,去年48%的公司客户选择4卧房,49%的选择3卧房,还有3%选择了5卧房房型。“所以看起来,3房1卫浴的时代已经过去了。”他说,有些客户之所以要多卫浴,是出于出租的考虑。

  单独的炊具碗碟存放室也屡见不鲜。光是新房,旧屋加建也显示出新西兰人对面积的渴望:每年新西兰人要加造3000个卧室,3000个浴室和7500个车库。

  Hugh Pavelich,作为一名长期呼吁政府释放土地,以解决买房危机的社会活动者,他说新房市场把“普通的新西兰人”排斥在外。Hugh Pavelich认为,对奥克兰人来说,最大的成本是土地成本,而对其他中小城市来说,当地政府对土地使用的限制在成本中占据较大份额。他预期,随着下半年中央政府对地方政府新房审批流程的改革,时间和成本今后将有所降低。

  Hugh Pavelich预期,尽管高密度房屋可缓解土地资源紧张,但高密度住房短期内难以在新西兰大量出现,因为市场还没有形成消费习惯,“没有很多人愿意带着有小孩的家庭住在9层楼的公寓里。”

  作为基督城的一名地产开发商,Hugh Pavelich说,新西兰的问题不在银行,银行并没有像英国那样,不愿意贷款给新房开发者。但他希望政府能够尽快施行改革,放松地方政府对土地资源的限制,让新西兰尤其是奥克兰的新屋营建许可能够多起来。

  但也有批评者认为,释放土地将导致城市无限制向周边扩张,对于公共基础设施如道路、水电、公共交通系统来说,是一种低效率的发展模式。一些开发商抱怨说,并不是他们喜欢大房型,而恰恰是因为建房的土地成本太高了,土地的价钱已经很贵,造小房型,开发商算一算,赚不到什么钱。开发商的营造成本,一般要求和土地的成本一样,也许更多甚至达到两倍。

  我们可以粗略算一下:如果在一个大地上造一个小房,例如在一片100万的土地上,建造15万成本的小房型,按市场利润15%算,也就是2.25万,建好后销售117万,那么,对于115万的总投资来说,利润率仅2%,处于经营风险范围之内;同样的100万土地,再投100万建造大房,按15%市场利润算是15万利润,销售215万元,那么对于200万的总投资来说,利润率是7%,比前一种情况好多了。

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