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大家都看看,我所知道的德国房价

作者:可可 来源:未知 日期:2009-12-13 22:24:51 人气: 标签:德国房价

    很多人都以为中国人多,人口密度大,房价非涨不可,我们来看看德国的人口密度有多大。德国人口约8000万,国土面积约36万平方公里。中国人口13亿,国土面积960万平方公里。8000万除以36万平方公里,等于每一万平方公里上居住人口222万。中国13亿除以960万平方公里,每万平方公里上居住人口135万。也就是说,德国的人口密度是中国的1.6倍,每万平方公里上比中国多居住近100万人口啊。如果我们说中国有大片的沙漠地带,我们把沙漠地带去了,人口密度差不多也就跟德国相当。那么,我们再看看这两个人口密度“相当”的国家,房屋的价格比及其他。

    我没有具体的数据,只是根据我在德国所见所闻来做的以下比较。

    去德国之前,公司来了个实习的德国女生,有一天我们去吃饭,我跟她说我们走过的三环旁边那个破楼里的房子现在的价格大概是2万以上,她眼睛都瞪圆了。我说你们那边房价啥样子,她说他们家刚把房子卖了,房子在德国的一个中型城市,不算特别繁华,但也不差的一个地方,一栋小楼,带一千平方米的草地,一共卖了30万欧元,也就是人民币300万。算一下,这等于摊下来人民币3000块钱一平米,还是地皮,同时还送一栋小楼。同时她告诉我,我们三环旁边那种房子,在德国一般人自己居住是不会买的,那个叫apartment,也就是公寓房,一般是年轻人作为过渡租住的,买房一般都买house,就像她家卖掉的那样的。我告诉她,你家那样的,在中国我们就叫别墅了,至少也得是town house,那都是“尊贵”人住的。~
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    这次在德国,我们住的就是公寓房,房间很小,厕所厨房都很小,想想如果谁想安家,自然不会买这样的房子。当然,我也没忘记在德国当地打听他们的房价。

    我们呆的杜塞尔多夫是德国西部的商业中心,同时有“小巴黎”之称。这里确实有很繁华的商业,购物街也很热闹,不过城市真的不大。我回来之后,打车从家里去班上,7公里,坐在车上感觉好像已经穿过两个杜市了。杜市里的apartment是什么价格?据说最好的地段是六七千欧元一平米,最便宜的地段是一千多欧元一平米。但是介于一般他们当地人或者安家了的人并不太住在公寓里,或者说,并不太可能买公寓,而公寓买卖很大程度上都是投资行为,所以我们暂时不讨论这个公寓的价格。

    看看杜市“郊区”的house价格吧。当我们说杜市“郊区”的时候,千万不要想到北京的郊区,甚至连什么成都、青岛啊这样规模的城市的郊区也不要想,完全不是一个概念。我举个例子吧,杜市旁边有个小镇,就是我们去科隆的时候顺便去的那个奔拉特小镇,有漂亮城堡的那个地方,从杜市火车中心站坐火车过去,只需要五分钟就到了,相当于北京地铁开了两三站。而这个小镇就有很多漂亮的house,居住在这里,开车去上班,比如到我们的办公室,只要10多20分钟就到了,因为从杜市火车中心站走路到我们办公室也只要20分钟。

    而这些“郊区”的house(小楼带1000平方米草地)是什么价格呢,据说最贵最贵的能到100万欧元,也就是1000万人民币,摊下来也就是人民币一万元一平米,而且还是地皮加别墅小楼。但是这个是最贵的,等于我们在中国谈论汤城一品的价格。说最便宜的吧,也就是十几万欧元一套。而中间价格呢,据说一般是三四十万欧元一套,摊下来等于三四千人民币一平米,地皮加小楼。更重要的是,在德国买房,你买到的是永久产权,你戈尔屁了,你的儿子孙子还能继承,世世代代传承下去。而在中国,你花大力气买到的,却只是70年的产权,你的钱都给谁拿去了,这是对等交易吗?

    再补充一个题外话,在德国,房屋的建筑质量是什么样子?新房交付后30年内不产生维修费用,也就是说,如果购买新房,头三十年是没有质量问题的。而在中国?30年前的房子还有几栋能住的?哪个不是摇摇欲坠?而现在新修的房子,有几个没有质量问题?开门没把门拉掉算你运气好了。

    对了,忘了说了,德国人的收入是什么样子?据我所知,如果按“普通老百姓”的收入去比较的话,德国“普通老百姓”的收入大概是中国“普通老百姓”的二十倍吧。当然,中国不乏有钱人,买吧买吧,“再不买,房子都让有钱人买光了”,急得尿裤子了。还是《落叶归根》里赵本山总结得好,“我这兄弟一辈子就混了两字,窝囊。”感觉好像是说给吾国全体人民听的。

    柏林市中心黄金地段的房格只有每平米1500欧元,比中国一些大城市的房价低。而德国人的平均工资是中国的10倍多!如此低价,炒家蜂涌而至,其中有高盛、百仕通等资本巨头的身影在晃动。但他们“显然投资出现了失误”,收益比预期低得多,于是仓促退出,“败走麦城”。
  
    原因何在?原来德国政府有“三大杀手锏”,有力地稳定了房价,狙击了国内外炒家:

    一是地价、房价、房租的指导价制度。这一指导价,不是房地产商或政府说了算,而是由独立的地产评估师来评估认定。评估师对自己的评估结果负责30年,对评估中的错误负有法律责任。此外,德国还按照联邦建筑法成立了各地“房地产公共评估委员会”,其职责之一便是负责制订当地“地价图”的“标准价”或者“指导价”。这为不同地段、不同类型的住房制订了详细的“基准价格”,这类指导价具有法律效力,所有房地产交易有义务参照此执行,在合理范围内浮动。

    二是对抬高房价者的刑罚威慑。法律规定,对于房价、房租超高乃至暴利者,地产商和房东甚至要承担刑事责任。如果地产商制订的房价超过“合理房价”的20% 为“超高房价”,根据德国《经济犯罪法》,就已经构成了违法行为。购房者可以向法院起诉,如果房价不立即降到合理范围内,出售者将面临最高5万欧元的罚款。如果地产商制订的房价超过50%则为“房价暴利”,这已经触犯《刑法》构成犯罪,出售者将受到更高罚款,甚至被判处三年徒刑。

    三则是重税限制。自有自用的住宅不需要交纳不动产税,只交纳宅基地的土地税。用于买卖的房地产首先要缴纳评估价值1%-1.5%的不动产税,房屋买卖还要交 3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利,还要交15%的差价盈利税。自有房屋的出租除缴纳不动产税外,租金收入还要缴纳个人所得税,税率在20%至 45%不等(2009年后统一为25%的资本利得税)。重重的税收限制,大大压缩了炒房者进行“低买高卖”的利润空间。

    与之相对应,看看我们的古怪做法:

    一是政府竞拍卖土地,并把房地产作为支柱产业。涨了GDP,就有了政绩和光明的仕途;同时政府官员的灰色收入源源不断地增加着。

    二是以市场经济为遮羞布,不许触动暴利的黑幕。连房价格成本都不能问,否则就是市场经济的“耻辱”,就是体制上的倒退。

    三是税收制度严重欠缺,并在法律层面保护暴利。房价超过100%则为甚至几百的“房价暴利”,不但相对而言税不可征,且有法律庇护。
   
    在房奴呻吟声中,房价传导物价飞涨,底层老百姓承受着更多的剥夺。

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