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德国人收入是中国人10倍 柏林房价却不及京沪深

作者:可可 来源:未知 日期:2010-08-16 10:05:57 人气: 标签:房价
过去10年里,德国物价平均每年涨幅2%,而房价每年上涨1%,扣除物价因素,德国房价实际上在以每年1%的速度缩水。而同期欧洲各国楼市无不大涨,伦敦同等规格的楼价比柏林高出10倍以上。德国人的收入是中国人的10倍,柏林的楼价却还低于北京、上海和深圳。

未曾伴生过“巨型城市”和高房价压力的城市化,以及老工业城市的成功蝶变,是德国城市奉献给全世界的宝贵经验。

上海世博会德国馆新闻部经理孔然蒂女士递给记者的名片上,中英两面的抬头位置都写着“balancity和谐都市”——这是德国馆的名字,由英文的“平衡”与“城市”组合而成。

“balancity在今天显得特别重要,它体现于城市的各个方面。”孔然蒂说,比如城市应该是一个生活休闲的好地方,也应是能产生足够工作机会的地方;汽车是城市必需的,但又不能不限制车;城市要不断更新、创新,也要保留传统;还有城市与自然的关系,全球化与民族化等等城市问题,都需要运用平衡的理念。

孔然蒂本是科隆博览会国际有限公司高管,她说,代表德国参展的德国联邦经济和技术部早在2006年决定参展本届世博,计划用3000万欧元建造一个馆,由于该部门人手不够,所以选择与德国科隆博览会公司合作进行参展事宜的具体运作。

“和其他馆不大一样,我们不是先建造馆再赋予概念。”孔然蒂介绍,按照德国的法律,主办方首先共同对德国馆的方案面向全欧洲公开招标。在大量的应标方案中,25家公司提交的创意通过了第一轮,得以呈送更详细的方案;然后由成员来自政府和行业组织的“商业评选委员会”从中挑选了6个方案继续进行细节呈送;最后于2008年3月,“balancity和谐都市”的创意胜出,2008年12月开始建造展馆。

孔然蒂说,“balancity”的概念已经完全融入到建筑总面积6000平方米的德国馆中,比如馆体的四座看上去东倒西歪却互为支撑、相辅相成的建筑就是对“平衡”的一个诠释。

没有“大城市”的经济大国

作为全世界城市化率最高的国家之一,德国城市在很多方面实现的“平衡”,的确令中国及其他各国艳羡。

比如在城市规模和分布上,中国和众多国家都在为人口超过1000万的“巨型城市”还在急剧膨胀、以及大小城市规模之间难以遏制的“马太效应”而焦头烂额,城市化率超过90%的德国却显得高枕无忧,它从未面临过“大城市病”的压力。

德国最大的城市柏林目前的人口340万,港口城市汉堡以180万人位居第二,第三大城市慕尼黑约为130万人。相形之下,100年来,巴黎的人口从360万增至1200万,伦敦人口由620万增至1400多万,柏林的人口却仍然与1910年的规模相当。德国人似乎不喜欢大马路和高层建筑,记者曾到过科隆,这座德国第四大城市里最高的酒店仅28层,在顶层餐厅即可俯瞰全城,道路宽度只有两个车道,步行半天时间即可逛完全城。导游介绍说,科隆市区仅有40万人左右。

如此之少的城市人口是如何支持90%的城市化率的呢?事实上,虽然单个德国城市的人口规模很小,但其数量多且分布均匀,星罗棋布如蚂蚁雄兵,形成了分散却又是人口最集聚的城市圈。德国的11个大都市圈聚集着德国一半的人口,包括莱茵-鲁尔区、柏林/勃兰登堡、法兰克福/莱茵-美茵区、斯图加特、慕尼黑、汉堡,以及莱茵-内卡河区等。比如位于莱茵河畔的德国第九大城市杜塞尔多夫,市区人口仅为约57万人,在以其为中心的方圆500公里范围内却是拥有1150万人口的莱茵-鲁尔经济区。

德国城市均衡分散的分布特点首先源自于其政治、历史及文化等多重因素。在历史上,德意志是由众多小的城邦国组成,直到19世纪末由铁血宰相俾斯麦实现统一,20世纪又屡经战乱和分裂,德国地方经济文化的发展一直呈均衡而分散的态势。德国的法律和民主政治体制也必然产生这种城市格局,德国宪法第106条规定,“德国应追求区域的平衡发展和共同富裕”。目前德国有16个联邦政府,它们的行政权力和财政相对独立,比如德国的中央政府不能决定全国统一的教育体系设定,各个联邦政府可以自己决定。

其次,德国城市的分布与其便捷的交通网络和发达的汽车工业有关。国土面积仅为35万平方公里的德国拥有3.5万公里铁路和23万公里公路,包括1.2万公里高速公路,城市之间四通八达的电气化高速列车平均几分钟一列。作为汽车制造大国的德国汽车普及率极高,8000万德国人共拥有4000万辆汽车,奔驰、宝马、大众这类外国人眼中的豪华车,在德国本土却是几乎每家每户都拥有的“平民车”。

而且,德国宪法保障选举、工作、迁徙、教育等公民权利没有城乡差异,德国农民要进城,只需到市政局登记并且按规定纳税,就可成为城市居民,但其实德国大中小城市之间以及城乡之间的基础设施、工作机会、社会保障、就医等条件几乎无差异,德国小城镇的通讯、电力、供水等条件与大都市相比丝毫不差,医院、学校、购物场所等一应俱全。

很多德国的大企业也并非出自大城市,比如德国的标志性企业西门子就位于仅有10来万人口的爱尔兰根,城里一半人口在西门子工作。所以,德国人对于居住地有足够多的选择,不必挤“独木桥”拥进大城市以获得更好的工作机会和社会地位,反而是中小城镇的吸引力更大一些。2004年的统计数据显示,德国有82个10万人口以上的行政区,70%的人口分布在2000—10000人的小型城镇里。

德国特殊化学品公司朗盛集团大中华区CEO柯茂庭是一名德国人,他的太太有一半法国血统,他告诉记者:“在法国如果你想在社会上出人头地,必须要到巴黎的学校和公司去,但对德国人来说,在柏林和在汉堡、慕尼黑、科隆、斯图加特看来都差不多,小城市周边还更环保,生活成本更低。”

德国城市模式的另一个值得借鉴之处,是它的每个城市都有自己的特点和定位。柏林是文化、工业中心;汉堡是最绿的港口城市、贸易中心;慕尼黑是博览会之都、啤酒城,以及因乡村风格而得名的“百万人村庄”;科隆是媒体业中心、香水之都和化工中心;斯图加特是汽车城;法兰克福是金融中心;杜塞尔多夫是模特之都;多特蒙德是煤钢基地;莱比锡是历史名城。“德国的城市即使再小也很自信。”同济大学城市规划系副教授卓健说,“而中国的情况是小城市学中等城市,中等城市学大城市,一个县城也要搞大广场、100米宽的大马路,很荒谬。”

没有高房价的城市化

在中国的各大房地产论坛里,你都会找到一篇题为“德国房价缘何十年不涨”的帖子。据说“二战”以后,全世界只有德国没有发生过房地产泡沫,这大大颠覆了一些中国人眼中的常识:伴随着城市化的进程,房地产价格必然上涨以至于出现泡沫。

【解开德国房价十年不涨奥秘】

看上去,德国房价与其城市规模一样显得有些“特立独行”。1977年至今,30年间德国平均房价仅上涨60%,而同期个人收入增长3倍;过去10年里,德国物价平均每年涨幅2%,而房价每年上涨1%,扣除物价因素,德国房价实际上在以每年1%的速度缩水。而同期欧洲各国楼市无不大涨,伦敦同等规格的楼价比柏林高出10倍以上。德国人的收入是中国人的10倍,柏林的楼价却还低于北京、上海和深圳。

除了人口衰减、城市化进程基本完成和住房供求均衡之外,德国房价不涨之谜的很多其他原因颇值得中国人镜鉴。首先是德国宪法第20条规定,“德意志联邦共和国是民主的和社会福利的联邦制国家”,政府把为国民提供住房保障作为其首要目标之一。德国政府每年会拿出专款补贴国民住房,86%的德国人享有不同额度的购房补贴和租金补贴,低收入者在德国可以申请租金低于成本的“福利住房”。

德国政府目前已建成使用的“福利住房”已超过1000万套,占到全德家庭总数的约41%。尽管德国地方政府掌握着大量公有土地和公房,但从不以“土地财政”作为政府“提款机”。德国也鼓励自建房、合作建房,以打破开发商对房屋供应的垄断,政府对合作社建房给予低息贷款、税收减免和补贴租金等多方面的政策支持,合作建房占每年新建住宅总数的比例超过30%。

柯茂庭是德国科隆人,他介绍说,在德国城市里,教堂周围的房子最高只能建三到四层,出于对一些建筑保护的考虑,德国北部一些地区甚至屋顶是什么颜色都要遵守一定的规定。

“在德国,你不可能非常随意的投资一块地皮,想在那儿建什么就建什么。而中国房产市场上物业的开发非常自由和大胆。”他说。

德国政府对楼市投机严厉约束,对地价、房价、房租等实行独立评估的“指导价”制度。根据德国法律,房价超过“指导价”20%即为“超高房价”,构成违法,卖方可能面临最高5万欧元的罚款;一旦被认定超过50%,则为触犯《刑法》的“房价暴利”,最高可判三年徒刑。在德国买卖房地产先要交评估价值1%—1.5%的不动产税和3.5%的交易税,买卖获利要交15%的差额赢利税。高企的交易成本使“全民炒房”风潮在德国难有土壤。

其次,是否拥有一套住房并不构成德国人的一种社会身份象征和心理安全感的来源,即使房价如此之低,德国的自有住房率也只有42%,近60%的德国人选择租房而不买房。这也得益于政府鼓励修建租住房屋、保护房客权益等一系列政策。德国有严格的《租房法》,规定三年内房租不能提高超出20%,否则违法。而且所有超过5万人口的城市都要确定该地区的“租房价格表”,每两年更新一次,如果房东所定的房租超出“合理房租”的20%,则就作为“房租超高”论,遭到巨额罚款,超出50%者构成“房租暴利”的犯罪行为。

此外,《租房法》还对房屋中介欺诈等行为进行了严格规制,各种房客联盟的活跃也使得这个市场非常透明。因此在德国租房的安全感并不亚于买房,数十年居住在一所出租房中的德国家庭不在少数。

虽然已经是跨国公司里的高管,柯茂庭来中国工作前,一家人也住在一套租来的公寓里。他说:“在德国,人们的观点不是非得要买一栋房子、有自己的房子才行,这个观点的确和其他国家的人不太一样。”

【对比:中国房租正疯涨 德国租房很优惠】

没有污染的工业国

到德国旅游的中国人总会惊叹于德国城市优美的环境。德国的森林覆盖率为29%,到处都是郁郁葱葱的树木、绿茵茵的草坪和似锦的花丛,看不到垃圾杂尘和黑烟喷发。人们喜欢将自己的住宅涂上缤纷多彩的表色,在窗前摆上盆栽花木,加上蓝天白云和清新的空气、洁净的河池,形成了一个个花园城市。

但众所周知,这个刚刚被“全球制造中心”中国超越的全球第四大经济体,主要支柱也是制造业,传统的汽车、机械制造、电子电气和化工是德国工业的支柱,其工业产值占国内生产总值的35%。如今在中国环境污染最严重的钢铁、化工业,也正是德国的主导产业。

不过,历史上钢铁和化工业同样曾给德国城市带来环境污染。柯茂庭回忆,“二战”结束后,德国很多城市被战争摧毁了,人们努力重建家园,根本没意识到环保问题的存在。这种“未经思考的重建”事后造成了严重的环境破坏,上世纪五六十年代,西德经济的迅猛发展使土壤、空气、水污染日益严重。柯茂庭一家1970年代搬迁到莱茵河畔的化工业重镇科隆,当时他6岁,还记得那时候的莱茵河200多种鱼类只剩下80多种,“真的是无法游泳,也没有鱼可以钓”。

德国作家波尔在1958年形容沿岸化学工厂林立的莱茵河,“有如一道被6万多种不同化学药品调成的鸡尾酒”。他描绘的钢铁基地鲁尔区则是这样一番景象:“比比皆是的焦炭工厂冒着黑烟,铸造厂也不停排出红褐色的污水,还有飘浮在空气中的悬浮粒子,使得户外一切东西都蒙上一层黑灰。洁白的衣物穿出门去,不一会儿便成为灰色。红瓦白墙,绿草如茵的家园,更是遥不可及的梦想。”面积广达4400平方公里的鲁尔区在当时是全欧洲最大的工业区,出产全德国80%的煤矿与钢铁。

当媒体、学者和社会各界都不满意自己所处的环境,要求更清新的空气和更干净的水土时,德国全社会,包括政府、NGO组织和公众开始通力合作治理环境。政府出台了一系列指导性法规,比如1971年德国政府颁布的《城市建设促进法》,规定一切有污染的工业企业都需迁出市区,原厂址由国家或企业收买作为园林绿化设施用地。

1972年,德国又颁布《环境保护法》,之后还颁布有《自然保护及环境维护法》、《废水征税法》等8000多部环境法律和法规,限制污染气体和污水的排放,建立空气质量监测系统,仅政府部门负责管理环保法律的公务员便达到50万人。一些NGO组织也应运而生,比如如今在德国政坛非常有影响力的绿党就是此时发展起来的。

德国人素以团结和纪律著称,社会各方参与之下,商业力量也勇于承担环境治理成本。柯茂庭介绍,他所在的朗盛公司很早就约束自己,凡从莱茵河里取水用于生产,最终向莱茵河回输的水要比所取的水更干净,保证返回到大自然的水不会伤害水中的鱼类或植物。

德国人承诺的减排目标是2012年温室气体排放量比1990年减少21%,在工业污染治理接近极限之后,德国近年来的减排重心放到了新能源和建筑减排上。从2009年开始,德国禁止建造没有配备隔热设施或再生能源利用系统的建筑。本次世博会上,汉堡市在上海修建了一栋永久保留的节能建筑——“被动屋”。

汉堡驻上海联络处副主任潘桦告诉记者,“被动屋”的得名缘于它不需要外来的能源,现在全德国大约有8000套“被动屋”,其中汉堡有500多套。这种建筑的成本高出普通建筑20%—50%,但能耗最多可降低90%,几年即可收回成本。它采用封闭式建筑方式,冬天仅用太阳能、室内电器的散热以及居住者的体温即可保暖,夏天则利用可以制冷除湿的特殊通风装置,不需要使用空调。

没有死掉的老工业区

潘桦介绍,“被动屋”在汉堡的港口新城里已经成为一种建筑标准。港口新城是位于易北河畔的汉堡市最大的城市发展计划,也是欧洲最大的城区重建项目之一,它旨在让汉堡的老港口区焕发新春,将老城区打造成拥有大量生态建筑的商住大型社区,一座新的绿色“城中城”。这将是德国城市化蛹成蝶的又一次大胆尝试,到2025年完成时,汉堡港口新城将为1.2万人提供工作和生活空间,彻底改变这座欧洲古城的面貌,其水滴形状的“易北河爱乐厅”就建造于一个老的码头仓库之上。

丧失了竞争力的老工业区如何重生,在全世界都是难题,中国城市规划设计研究院副院长杨保军认为,鲁尔工业区堪称这方面的典范。他分析说:“老的工业把环境污染了,要想治理好就要有接替的产业,而新兴产业一般不愿意去污染过的地区,如果没有赚钱的接替性产业,就没钱治理。所以德国工业城市的成功转型很值得借鉴,比如城市的再开发,废弃的土地再利用,他们叫‘棕地开发’。”

随着全球产业调整,鲁尔区从1960年代开始煤炭储量急剧下降、环保压力加大、失业率高企,爆发了历时10年之久的煤业和钢铁危机。1979年,联邦政府与各级地方政府及工业协会、工会等有关方面联合制定了“鲁尔行动计划”,旨在逐步发展新兴产业。针对产业撤退后土地污染严重、清理耗资巨大、私企无利可图的问题,鲁尔所在的北威州政府设立土地基金,购地后进行修复,土地经过消毒等处理后再出让给新企业,成为新的工业用地、绿地或者居民区。

1989年,“埃姆瑟国际建筑博览会”为鲁尔区提出了改造计划,计划将其改造为一个生态景观公园,让工业区变成“现代化科学园区”、“工商发展园区”和“服务产业园区”。1989—1999年,德国政府将这个长达10年的国土改造实验付诸实施。

与以往的都市更新计划大多由政府主导不同,IBA提出,“地方的未来必须民间自己来承担”,“与居民一起来改变居民”,基于新的产业愿景来积累资金滚动发展,逐步进入“正循环”。

位于莱茵河与鲁尔河交汇处的工业城市杜伊斯堡,“二战”期间曾是德国的“军火库”,1980年代这个钢铁之都逐渐哑火,没有人知道应该如何拯救这片失业率高达23%的工业废墟。IBA和杜伊斯堡政府公开进行国际招标,要求各竞标单位必须花半年时间与当地居民开会讨论如何发挥港口优势,把该市改造成为一个“都市景观公园”。后来有5个规划团队入围,他们提出的经费预算介于6000万马克到20亿马克之间。

1991年,最后中标的是预算最低的慕尼黑大学景观建筑系,它提出的是让市民全程参与公园的改建,逐步提出个部分的设计案,每完成一个部分便验收开放使用,使财政支出以及后续支出可以透明的预估等方案被各界接受。

之后的10年间,废工厂变成了主题展览馆,起重架、高墙及煤渣堆被改造成阿尔卑斯山攀岩训练场,炼钢厂冷却池变成潜水训练基地,削掉一半铁皮的厂房成为可掀式的露天音乐舞台,一座高100米、宽62米的全世界第二大废瓦斯槽,则被改造成一座超炫的每个月可吸引20万名游客的太空意境展览馆。

鲁尔区北部盖尔森基兴一片占地30公顷铸铁厂旧址,也被改造为一个容纳了太阳能、废弃物处理、节能产品开发等新兴产业的高科技产业园区。吸引企业前来的,是IBA和政府提供的就业基金、税收优惠、投资补贴、研究经费和创业贷款等。比如当地政府规定,凡是生物技术等新兴产业的企业前去落户,将给予大型企业投资者28%、小型企业投资者18%的补贴。目前,北威州拥有1600多家环保企业,环保业成为了当地的支柱产业。

IBA的10年改造工程另一大开创性,还在于自行解决了产业衰退引起的失业问题。比如杜伊斯堡景观公园改造项目,从运筹到建设再到经营管理的整个过程中,居民的参与都不是以志愿者而是以工作人员的身份进行。这是因为污土和废水的重新处理牵涉到新环保技术的研发与升级,因此也带来当地产业转型的契机和大量就业机会。比如原先工厂的部分工人可以改行为导游,向游客讲解高度复杂的机器设备的原理。

今天,鲁尔区80%的劳动力在从事旅游、商业、服务等第三产业。虽然杜伊斯堡仍然会响起隆隆的钢铁浇铸声,但那已经发自立体声音响设备,再配合人工焰火,向来自全世界的游客展示德国钢铁工业曾经的百年辉煌。

如今,鲁尔区的几大城市都已摆脱了资源枯竭和工业衰退带来的困境。多特蒙德依托众多的高校和科研机构发展起来了软件业,埃森则凭借其广阔的森林和湖泊,成为休闲和服务业中心。虽然欧盟范围内有31%的煤和11%的钢依然在鲁尔区开采或生产,但昔日林立的烟囱、井架和高炉已然不在,代之以农田、绿地、商业区、住宅区和展览馆。

鲁尔区从原来的“煤钢中心”,逐步演变为一个煤钢等传统产业与信息技术、生物技术等新经济产业协调发展的新经济区。今年1月9日,鲁尔工业区的埃森市还举办了“欧洲文化首都”大型展览,来诠释鲁尔工业区的历史性蝶变。

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